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　　房地產作為中國的（de）第一大產業，已經有40年的曆史機（jī）遇期，可以說，這（zhè）是一（yī）段難得的黃金發展期。而隨著時間的推（tuī）移，未（wèi）來十年中國（guó）仍需要新建大（dà）量城鎮住宅房屋，但如何建？建在哪裏？將是（shì）房地產業發展周期的後十年階（jiē）段重要議題。 逃不開（kāi）的周期縱（zòng）觀全球，各行各業都有一個逃不開的周期規律，它不以人的意誌為轉（zhuǎn）移（yí），客觀存在。而在所有的經濟周期規律中（zhōng），房地產（chǎn）周期稱為“周期之母（mǔ）”。參考納瑟姆曲線來看，世界城鎮化發展都會經過這種類似正弦波曲線的（de）上升過程。每個國家城鎮化都要經過（guò）三個階段，中國也不會例外。

　　城（chéng）鎮化率截止到（dào）2017年底，已從30%達到了58.52%，每年城（chéng）鎮化率以1.2-1.3%的（de）加速度（dù）增長，最高的一年達到1.61%的增速，預計2024年（nián），達到65%。按照國務（wù）院製定的《國家人口發（fā）展規劃（2016-2030年（nián））》，我（wǒ）們的常駐人口城鎮化率會在2030年達到（dào）70%，但計劃沒有變化（huà）快，2018年人口就提前進入到負增長（zhǎng），比預計提前了5年（nián）。要知道，人口拐點和城鎮化率拐點就是房地產行業（yè）的拐點。過去（qù）30年來數以（yǐ）億（yì）計的人（rén）口從農村（cūn）流入城市，給各大（dà）城（chéng）市不斷的輸送新鮮的血液。2003年出現的“民工荒”標誌著中（zhōng）國勞（láo）動力無限供給時代的結束，2018年人口負增長讓城市化（huà）人口（kǒu）越來越少（shǎo），城市發（fā）展正式進入（rù）緩（huǎn）慢期。逃不開的趨勢（shì）

　　像（xiàng）逃不開的經濟周期一樣，在地產圈，也有談論地產（chǎn）逃不開的二任。

　　任澤平的觀（guān）點是：長期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　任誌強的觀點是：長期看政策，中（zhōng）期看政策，短期看政（zhèng）策。

　　兩任觀點不同，但結果我們都清楚，隻有任誌強每次都說得對，也讓我們明確了一件事，無（wú）論人（rén）口、土地還是金融，都關聯著逃不（bú）開的政策。政（zhèng）府計劃土地的供應，政府審批房價，政府控（kòng）製網簽的數據，政府決定利率和稅收等（děng），說明（míng）房地房發展是根本逃不開政策。影響房地產業的政策

　　與房（fáng）地產直接相關（guān）的建築行（háng）業是中國最龐大的產（chǎn）業，所以雖然中國房地（dì）產提前進入（rù）到緩慢發展期，規模就算（suàn）減少了，它的量依（yī）然很龐大。國家的經濟是離不開房地產（chǎn）業的，而國家關於城鎮化新思路、新導向將影響房地產業下（xià）一（yī）階段的發展。

　　2019年5月，中共中央國務院發布《關於建立健全城鄉融合發展體製機製（zhì）和政策體係的意見》。圍繞城鄉要素流動、城鄉基本公共服務、城鄉基礎設施、城鄉產業發展、城鄉居民收入等“五大重點”，提出（chū）了“三步走”目標，標誌著我國城鄉關係經（jīng）由“統籌發展”、“一體化發展”階段，正式邁向“融合發展”。

　　長期以來，在“控製大城市人口、積極發展中小城市和（hé）小城鎮、區域均衡發展”的城鎮化思路指導下，土地供（gòng）給向三四（sì）線城（chéng）市傾斜，人口向大都市（shì）圈集聚，人口城鎮化與土地城鎮化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯（cuò）配，這是當前一線和部分熱點二線（xiàn）城市房（fáng）價泡沫（mò）、三四線庫存泡（pào）沫的根（gēn）源。

　　控製需（xū）求的短期調控措（cuò）施（shī）正（zhèng）在失效，所以《意見》第一亮點，即放開放寬除個別（bié）超大城市外的城（chéng）市落戶限製（zhì），逐步消除（chú）城（chéng）市落戶限製。人是城鄉融合的（de）核心，戶改將推動人口的向資源聚集地區流動和（hé）遷徙，將推動各地政（zhèng）府（fǔ）建立居住導向、人地掛鉤、大（dà）都（dōu）市圈戰略的長效機製，才能留住人口。除了戶改推動人（rén）口流動，地（dì）是城鄉要素流動和市場化配置的重點。土地（dì）要素市（shì）場在城鄉之（zhī）間發展不平衡、不統一，是城（chéng）鄉二元壁壘的突出（chū）體（tǐ）現。通（tōng）過（guò）建立城鄉統一（yī）的建（jiàn）設用（yòng）地市場將（jiāng）有效解決這一問題，宅基地將進一步“放活”。鼓勵農村盤活閑（xián）置宅基地和閑（xián）置房屋，縣級（jí）政府還可以有效利用鄉（xiāng）村零星分散存量建設用地，並探索對存量宅基地實（shí）行退出有償（cháng）。也（yě）就是說，集體公益性建設用（yòng）地（dì）轉變為集（jí）體經營性建設用地入市。

　　城鄉融合（hé）的房地產（chǎn）業

　　無（wú）論是“一體（tǐ）化發展”還是“融合發展”，總體還是逃不開區（qū）域人口數量與房產價值的規律，“都市圈”概念將會逐漸（jiàn）體現，在城市群中出現的以大城市為核心，高度密集，人口規模巨大，是一個國家（jiā）和地區經濟最活躍、最重要區（qū）域被稱之為“都市圈”。